ปัจจุบันธุรกรรมขายฝาก กลายเป็นสิ่งที่หลายคนให้ความสนใจในการลงทุน โดยเฉพาะผลตอบแทนที่ว่ากันว่าดีมาก ยึดได้อีก ไม่ต้องไปฟ้องร้องให้ปวดหัว เสียเวลา และยืดเยื้อ ว้าวๆๆ อะไรจะดีอย่างนี้ และสอดคล้องกับธุรกิจที่ไม่ค่อยจะดีเท่าไหร่ ทำให้คนไม่สามารถใช้หลักทรัพย์ไปยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารได้
ขายฝากคือ การซื้อขายอย่างหนึ่ง ซึ่ง กรรมสิทธิ์ของทรัพย์ตกเป็นของ “ผู้ซื้อฝาก”(นายทุน) ทันทีแต่มีข้อแม้ว่า “ผู้ขายฝาก” สามารถไถ่ทรัพย์สินคืนได้ ภายในระยะเวลาที่กำหนด และสามารถตกลงขยายเวลาไถ่ทรัพย์คืนได้
สัญญาขายฝาก
- สัญญาขายฝาก ไม่มีดอกเบี้ย แต่สามารถกำหนดผลตอบแทนได้ไม่เกิน 15% กำหนดเป็นเงินต้น และ สินไถ่
- ค่าใช้จ่ายในการทำขายฝาก(ค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดิน) ทั้งจดขายฝาก และไถ่ถอนขายฝาก เหมือนกับการซื้อขาย
- ผู้ขายฝากเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดิน ทั้งเมื่อจดขายฝากและไถ่ถอน
ทุกอย่างฟังดูดีและเป็นประโยชน์แก่ผู้ซื้อฝากมาก จะทุบกระปุกเลยดีไหม…. แล้วเรื่องสำคัญในการขายฝากคืออะไร
คือการประเมินวงเงินทรัพย์ ซึ่งถือเป็นเรื่องที่ใหญ่และสำคัญที่สุด การประเมินราคาเพียงเพื่อเทียบเคียงราคาตลาด หรือประเมินมูลค่าทรัพย์ แล้วให้วงเงิน 50% ก็มีความเสี่ยงได้
ขายฝากบ้าน
บ้านเป็นทรัพย์ที่ลงสู่ตลาดขายฝากเยอะที่สุด ก่อนจะไปพูดถึงเรื่องวงเงินหรือราคา ต้องให้ความเข้าใจก่อนว่า บ้าน เป็นทรัพย์ที่คนหวงแหนที่สุด และคนส่วนใหญ่ในชีวิตก็มีบ้านแค่ 1 ถึง 2 หลังเท่านั้น ดังนั้นในการรับขายฝากบ้าน จะมีความ sensitive มาก ถ้าคุณแค่อ่านว่า การรับขายฝากคือง่ายปัญหาน้อยยึดได้ อันนี้แนะนำว่าไปลงทุนอย่างอื่นก็อาจดีกว่า เพราะปัญหาของบ้าน คือ บ้านเป็นสมบัติชิ้นเดียวของคนส่วนใหญ่นี่แหละค่ะ ดังนั้นในการพิจารณาทรัพย์ที่เป็นบ้าน นอกจากจะดูที่มูลค่าแล้ว ควรต้องดูว่า ลูกค้าทำงานอะไร ดูแล้วจะไหวไหม และต้องคิดว่า ถ้าครบกำหนดเวลาแล้ว ลูกค้าไม่สามารถไถ่ถอนได้ คุณมีทางเลือกอื่นที่ลูกค้าจะเจ็บช้ำน้อยที่สุดไหม อันนี้เป็นเบื้องต้นนะคะ
บ้าน เป็นทรัพย์ที่มีสภาพคล่องในระดับปานกลาง ทั้งนี้การซื้อขาย ขึ้นอยู่กับการตั้งราคา ทำเล และสภาพของบ้าน การพิจารณาวงเงินของบ้าน ถ้าเป็นบ้าน ทาวน์โฮม ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว อาคารพาณิชย์ ที่เป็นโครงการ ราคาประเมินอาจเทียบเคียงกับราคาซื้อขาย โดยพิจารณาจากสภาพทรัพย์ร่วมด้วย ในส่วนของบ้านที่สร้างเองนั้น อาจต้องประเมินจากราคาที่ดินและวัสดุก่อสร้าง เช่นบ้านไม้ บ้านปูน แต่ในขณะเดียวกัน การรับขายฝากบ้านไม้สัก ไม่ได้แปลว่าจะราคาสูงมากๆ ดังนั้นนายทุนควรมีความรู้ในการประเมินราคาทรัพย์ และพิจารณาวงเงินด้วยตัวเองด้วยเป็นสำคัญ
การให้วงเงินขายฝากบ้าน ส่วนใหญ่ให้ไม่เกิน 65% แต่ทาง Luxe Loans ให้ไม่เกิน 55% ยกเว้นบ้านโครงการใหม่มีอายุไม่เกิน 3 ปี อาจได้สูงที่ 60%
ขายฝากคอนโด
คอนโด เป็นทรัพย์ที่สภาพคล่องสูงสุด ดูเหมือนจะประเมินเทียบเคียงราคาง่ายที่สุด แต่ในปัจจุบัน ก็มีหลายพื้นที่ที่มียูนิตเหลือขายหลังโอนค่อนข้างมาก ดังนั้นราคาแรกที่ลูกค้าซื้อ หรือราคาที่ในเว็ปลงประกาศขาย จึงไม่ใช่แค่ข้อมูลประเมินมูลค่าเพื่อตีราคา แต่ต้องทราบว่า คอนโดนี้มีจำนวนเหลือขายจากโครงการมากไหม ราคาลดลงเท่าไหร่ เพื่อไม่ให้นักลงทุนต้องดอยคอนโด และโดยปกติคอนโดจะเป็นทรัพย์ที่ลูกค้าสามารถขายในราคาต่ำกว่าซื้อขายอื่นๆ เพื่อได้ส่วนต่างในการมาไถ่ถอน ทำให้ปัญหาในเรื่องการยึดไม่มี จึงเป็นทรัพย์ที่เหมาะสมสำหรับนักลงทุน หรือนายทุนขายฝากหน้าใหม่
การให้วงเงินขายฝากคอนโด ส่วนใหญ่ให้ที่ 50-60% ของราคาซื้อขาย แต่ถ้าเป็นคอนโด ใหม่ Luxury หรือ Super Luxury ทำเลชิดลม เพลินจิต วิทยุ ราชดำริ Luxe Loans ให้สูงสุดที่ 70%
ขายฝากที่ดินเปล่า
ที่ดินเปล่า เป็นทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำสุด ปัญหาน้อยมาก ค่าเสื่อมไม่มี (แต่มีภาษีที่ดินแล้วนะคะ) ดังนั้นหัวใจหลักของนักลงทุนที่ดินเปล่า คือ เงินต้องเย็นระดับนึงเลย การประเมินราคาที่ดินเปล่าเพื่อทำขายฝาก สามารถอ้างอิงได้ทั้ง ประเมินจากกรมธนารักษ์ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/ หรือเทียบเคียงราคาซื้อขายแปลงข้างเคียง ฟังดูง่ายๆ แต่จริงๆมีอะไรมากกว่านั้น ที่ดินบางทำเลราคาประเมินสูงกว่าราคาซื้อขาย และที่ดินหลายทำเล ราคาตั้งขายสูงกว่าความเป็นจริง เช่น ที่ดินส่วนขยายรถไฟฟ้าสีต่างๆ ราคาสูงมาก แต่การลงทุนหรือความต้องการซื้อ หรือความเจริญ ยังไม่ได้สูงเท่าราคาตั้งขายของแปลงขายเคียง ดังนั้น ถ้านักลงทุนดูแค่ประเมินมูลค่าทรัพย์ โดยไม่ทราบแนวโน้มราคา หรือราคาซื้อขายจริงในตลาด อาจทำให้ได้ที่ดินขายฝาก ราคาซื้อขาย ได้ ซึ่งเกิดขึ้นบ่อยกับนักลงทุนหน้าใหม่ ราคาบอกขายส่วนใหญ่ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง และราคาซื้อขายจริง บ่อยมากที่ผู้ขายไม่บอกคนอื่นๆ ถึงแม้จะขายได้แล้วก็ตาม และถ้าผู้ซื้อไม่ใช่นิติบุคคล ก็มักใช้ราคาประเมินของกรมธนารักษ์เพื่อลดค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียมและภาษี
การเลือกรับที่ดินเบื้องต้น ควรดูขนาด เช่น ถ้าที่ดินต่ำกว่า 200 ตรวา อยู่ในซอย เป็นที่ที่เหมาะกับการสร้างบ้านเท่านั้น อาจจะให้วงเงินที่ต่ำหน่อยเช่น 40% ของราคาซื้อขาย ถ้าที่ดินหน้ากว้่าง ติดถนนซอย สามารถทำอาคารพาณิชย์ได้ อาจให้ได้สูงไม่เกิน 50%
ที่ดิน 200 ตรวา ขึ้นไป ต้องดูทำเลเป็นหลัก ความกว้างของถนนซอย และทำเล เช่น ขายฝากที่ดิน ซอยเอกมัย 250 ตรวา ถนนกว้าง 6-8 เมตร สามารถให้วงเงินได้สูงถึง 65-70% เลย เพราะทำเลดี และเนื้อที่สามารถสร้างคอนโด 8 ชั้น หรืออพาร์ตเมนต์ได้ ถือว่าคุ้มกับการลงทุน
ดังนั้นที่ดินจึงเป็นการลงทุนที่สนุกที่สุด เวลาดูและเลือก เหมาะสำหรับนักลงทุนหรือนายทุนขายฝากที่ต้องการเพิ่มมูลค่าของเงิน ปัญหาในการยึดก็ค่อนข้างต่ำ เนื่องจากไม่เป็นที่อยู่อาศัย ถ้านายทุนขายฝากสามารถถือครองได้ไม่ต่ำกว่า 5 ปี มูลค่าที่ดินยิ่งเพิ่มสูงขึ้นมาก
ข้อมูลที่ให้ไป เกิดจากประสบการณ์ตรงในการทำธุรกิจของตัวเอง ไม่ได้ฟังมา เค้าเล่าว่า และปัญหาหลายๆอย่างที่เขียนไว้ ก็เกิดจากนักลงทุนหน้าใหม่มาปรึกษา หลังจากเกิดปัญหา ดังนั้น สิ่งที่สำคัญที่สุดในการลงทุนหรือเป็นนายทุนขายฝาก ไม่ใช่แค่ มีคนหาทรัพย์มาให้ มีคนประเมินมูลค่าทรัพย์ให้ แต่เจ้าของเงิน ต้องสามารถตีราคาทรัพย์ได้ด้วยตัวเองและยังต้องสนใจเทรนของอสังหาริมทรัพย์ ต้องการคำปรึกษาได้ฟรีที่ Call Center : 09-2746-8611 หรือ Line : @luxeloans นะคะ
