เงื่อนไขทางกฎหมาย

สำหรับสัญญาจำนอง : วิธีบังคับจำนอง
ผู้รับจำนองจะมีจดหมายบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ว่าให้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควร ซึ่งปกติจะใช้เวลาประมาณ 30 วัน หากลูกหนี้ไม่ชำระหนี้คืนภายในกำหนดเวลาดังกล่าวแล้ว ผู้รับจำนองจะใช้สิทธิบังคับจำนอง หากถึงกำหนดนัดแล้วลูกหนี้ไม่นำเงินมาชำระ ผู้รับจำนองต้องฟ้องผู้จำนองต่อศาล เพื่อให้ลูกหนี้ปฏิบัติการชำระหนี้ หากไม่ชำระหนี้ ก็ขอให้ศาลสั่งให้นำเอาทรัพย์ที่จำนองนั้นออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ของตน หรือขอให้ศาลสั่งให้ทรัพย์ที่จำนองนั้นหลุดเป็นกรรมสิทธิ์ของตนหากเข้าเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดไว้

จะเห็นได้ว่ากฎหมายบังคับไว้โดยเด็ดขาดว่าการบังคับจำนองจะต้องฟ้องคดีต่อศาลเสมอจะนำเอาที่ดินออกขายทอดตลาดเองไม่ได้ และต้องมีการออกจดหมายทวงหนี้ไปถึงลูกหนี้ก่อนเสมอจะฟ้องคดีโดยไม่มีการบอกกล่าวทวงถามก่อนไม่ได้

การบังคับจำนองนี้จะไม่คำนึงเลยว่าในขณะที่มีการบังคับจำนองนั้น ทรัพย์สินที่จำเลยอยู่ในความครอบครองของใคร หรือลูกหนี้ได้โอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้อื่นกี่ทอดแล้วก็ตาม สิทธิจำนองย่อมติดตามตัวทรัพย์สินที่จำนองไปด้วยเสมอ แม้ว่าจะเป็นการโอนทางมรดกก็ตามสิทธิจำนองก็ติดตามไปด้วย

สำหรับสัญญาขายฝาก
– เมื่อครบกำหนดสัญญาขายฝาก ถ้าผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนทรัพย์หรือต่อสัญญา ถือว่าทรัพย์นั้นตกเป็นของผู้ซื้อฝากอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

มาตรา 491
สัญญาขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้
ไม่ใช่ การฝากขาย แต่เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดประเภทหนึ่งโดยเป็นการซื้อขายซึ่งมีการตกลงกันให้ฝ่ายผู้ขายสามารถไถ่ทรัพย์สินที่ขายไปแล้วคืนมาได้
สัญญาขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่ง ดังนั้นจึงต้องนำบทบัญญัติเรื่อง “ซื้อขาย” (หลักทั่วไป) มาใช้บังคับด้วย

แบบและหลักฐานของสัญญาขายฝาก (มาตรา 456)
คำพิพากษาฎีกาที่ 788/2497 สัญญาซื้อขายเรือนกันโดยมีข้อสัญญาว่า ผู้ขายอาจซื้อกลับคืนได้ภายในกำหนดเวลา 2 เดือน ถ้าพ้นกำหนดแล้วไม่ซื้อคืน ผู้ซื้อจะรื้อเรือนไป ดังนี้เป็นสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เพราะเรือนจะต้องคงสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์อยู่จนกว่าผู้ขายฝากจะไม่ซื้อคืน สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะ

คำพิพากษาฎีกาที่ 5317/2538 สัญญาจะขายฝากที่ดินพร้อมบ้านที่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ย่อมฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ตามมาตรา 456 วรรคสาม ไม่เป็นโมฆะ

คำพิพากษาฎีกาที่ 6341/2535 จ. ขายฝากที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์รับซื้อที่ดินพิพาทโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริต กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทย่อมเป็นของโจทก์ตั้งแต่วันขายฝากตามมาตรา 491 แม้จะฟังได้ว่าจำเลยได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินดังกล่าว เมื่อจำเลยมิได้จดทะเบียนการได้มาในที่ดินพิพาท จำเลยจึงยกขึ้นต่อสู้โจทก์ไม่ได้ตามมาตรา 1299 วรรคสอง

ข้อสังเกต
» ข้อตกลงให้ไถ่ทรัพย์สินคืนได้จะต้องทำตั้งแต่ขณะตกลงซื้อขายกัน
» การจะไถ่ทรัพย์สินคืนหรือไม่เป็นสิทธิของผู้ขายฝาก ไม่ได้บังคับผู้ขายฝากว่าต้องไถ่คืน